Taxe ordures ménagères locataire : paiement, calcul et recours

Votre propriétaire vous refacture sa « taxe ordures ménagères » ? Locataire, vous gardez le droit de vérifier ce qu’il vous réclame. Voyons qui paie la TEOM, comment se calcule votre part et quels délais et recours encadrent un rappel. À la clé : une part vérifiée, sans un euro de trop. Commençons par le principe du remboursement.

Le locataire doit-il payer la taxe d’ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local, prévu par le Code général des impôts, qui finance le service de collecte et de traitement des déchets de votre commune. L’administration fiscale intègre la TEOM à la taxe foncière et l’adresse au propriétaire, qui la paie que le bien immobilier soit loué ou non. Le propriétaire peut ensuite récupérer la TEOM auprès de son locataire, car elle fait partie des charges récupérables listées par le décret du 26 août 1987. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 l’autorise pour les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Ce remboursement a toutefois des limites. Le locataire ne doit que le montant de la cotisation de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, sans les frais de gestion que l’État ajoute à la taxe foncière, et seulement pour la période où il occupe le logement. Le moyen de payer dépend du bail : provisions avec le loyer, remboursement sur justificatif ou forfait de charges. Dans une commune qui applique la REOM, la question de la TEOM ne se pose pas : vous réglez vous-même la redevance. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, vous ne réglez plus directement aucune taxe locale pour votre logement : la TEOM vous parvient seulement par vos charges locatives.

TEOM ou REOM : quel dispositif s’applique à votre logement ?

Chaque commune, ou l’intercommunalité à laquelle elle a confié la gestion des déchets, choisit son mode de financement. La TEOM est une taxe perçue avec la taxe foncière : calculée d’après la valeur locative cadastrale du bien, elle ne dépend pas du volume de vos déchets. La redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), prévue à l’article L. 2333-76 du Code général des collectivités territoriales, rémunère au contraire le service rendu, en fonction du nombre d’occupants, du volume du bac ou du nombre de levées. Les deux ne se cumulent pas sur un même territoire : la collectivité qui met en place la REOM supprime la TEOM.

Pour connaître le dispositif de votre commune, regardez qui vous réclame la somme : est-ce la collectivité, par une facture de REOM à votre nom, ou votre propriétaire, avec la TEOM inscrite sur son avis de taxe foncière ? Les services de la mairie ou le site de l’intercommunalité chargée des déchets répondent aussi à vos questions. Dans certains immeubles, la redevance d’enlèvement des ordures ménagères est toutefois facturée au propriétaire ou au syndic. Dans ce cas, elle est récupérée sur les charges du locataire, comme la TEOM, car le décret de 1987 vise la taxe comme la redevance.

Provisions ou forfait : que prévoit votre bail ?

Charges au réel : une taxe récupérable avec justificatifs

En location vide, le locataire règle le plus souvent ses charges par des provisions mensuelles, qui font l’objet d’une régularisation annuelle, comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989. Un mois avant cette régularisation, le propriétaire doit vous envoyer le décompte par nature de charges et, dans un immeuble collectif, le mode de répartition entre les locataires. Pendant six mois après l’envoi du décompte, il est tenu de laisser les pièces justificatives à votre disposition : pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il s’agit de l’avis de taxe foncière. Le bail peut aussi prévoir un remboursement de la TEOM sur justificatif, une fois par an, sans provisions.

Charges au forfait : peut-on réclamer un supplément ?

Le forfait de charges reste une option réservée à la location meublée et, en location vide, à la colocation conclue avec un bail unique. Son montant fixe, versé à chaque échéance, couvre toutes les charges récupérables, taxe d’enlèvement des ordures ménagères comprise, sans aucune régularisation. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas réclamer au locataire un supplément de TEOM quand la taxe foncière augmente. Le bail peut cependant prévoir une révision annuelle du forfait, dans les mêmes conditions que le loyer. La loi interdit aussi un forfait manifestement disproportionné au regard des charges réelles : un forfait sous-évalué reste à la charge du propriétaire, qui ne peut pas le rattraper en cours de bail.

Comment calculer le montant dû par le locataire ?

Comprendre la base cadastrale, le taux et la part incitative

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères se calcule sur la même base que la taxe foncière : la moitié de la valeur locative cadastrale, qui correspond au revenu annuel que le logement pourrait tirer de sa location selon l’administration fiscale. Le taux, voté puis publié par la collectivité compétente (commune, intercommunalité ou syndicat chargé de la gestion des déchets), s’applique à cette base. Les valeurs locatives sont revalorisées chaque année et le taux peut changer : la TEOM évolue donc d’une année sur l’autre, sans lien avec la quantité de déchets que vous produisez. Le locataire n’a pas à refaire ce calcul : il lui suffit de lire le montant de TEOM indiqué par le bailleur. Si la valeur locative retenue paraît erronée, seul le propriétaire peut la contester auprès de l’administration fiscale.

Certaines collectivités ont choisi la TEOM incitative, prévue à l’article 1522 bis du Code général des impôts. Dans ce cas, la taxe comprend une part fixe, calculée sur la valeur locative, et une part variable, calculée en fonction de la quantité de déchets produite : poids, volume ou nombre de levées du bac. Cette part incitative apparaît sur l’avis de taxe foncière et se récupère comme le reste de la TEOM. Dans un immeuble, elle peut être mesurée pour tout le bâtiment puis répartie entre les logements, ce qui rend la part de chaque locataire plus difficile à vérifier.

Repérer la TEOM et exclure les frais de gestion

Pour savoir ce que vous devez, partez de l’avis de taxe foncière : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères y figure dans sa propre colonne, le plus souvent intitulée « Taxe ordures ménagères », avec son taux et sa cotisation. Plus bas, une ligne distincte regroupe les frais de gestion de la fiscalité directe locale. D’autres colonnes concernent la taxe GEMAPI, votée par certaines collectivités, ou la taxe spéciale d’équipement : absentes de la liste du décret de 1987, elles ne se récupèrent pas sur le locataire.

Ces frais, d’environ 8 % de la cotisation pour la TEOM, rémunèrent les services de l’État pour l’établissement et le recouvrement de l’impôt. La jurisprudence refuse leur récupération : ils restent à la charge du propriétaire. Prenons un exemple : un propriétaire paie 240 € de TEOM avec sa taxe foncière, et environ 19 € de frais s’y ajoutent. Il peut réclamer 240 € à son locataire, jamais 259 €. Cette confusion compte parmi les erreurs les plus fréquentes des décomptes, souvent née d’une lecture trop rapide du montant total à payer.

Calculer le prorata en cas d’arrivée ou de départ

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est établie avec la taxe foncière, au nom du propriétaire du bien au 1er janvier, pour l’année entière. Si le locataire n’occupe le logement qu’une partie de l’année, il ne rembourse la TEOM que pour la période couverte par son bail, au prorata du temps d’occupation. Exemple : avec 240 € de TEOM et une arrivée le 1er mai, le locataire doit 8 mois sur 12, soit un montant de 160 € ; le calcul peut aussi se faire au jour près. Les semaines de vacance entre deux locataires restent à la charge du bailleur, qui ne peut les reporter ni sur l’ancien locataire ni sur le nouveau. Dans une commune en REOM, la facture suit l’occupant : signalez votre arrivée au service de collecte, qui établit lui-même le prorata.

Vérifier la répartition entre logements ou colocataires

En copropriété, les propriétaires reçoivent chacun leur avis de taxe foncière pour leurs lots : la TEOM de votre appartement est donc identifiée, et le syndic, chargé de la gestion de l’immeuble, n’a pas à la répartir. Le cas se complique quand un bailleur détient tout un ensemble immobilier dont la taxe foncière ne distingue pas toujours les logements. Il répartit alors la taxe en fonction de la valeur locative ou de la surface de chaque lot, et indique ce mode de calcul dans le décompte. Un garage loué avec votre logement s’ajoute à votre part ; un local que vous n’utilisez pas reste à la charge du propriétaire.

En colocation, tout dépend du bail. Avec un bail unique, la TEOM porte sur le logement entier : les colocataires la remboursent ensemble, souvent solidairement, puis se la partagent selon leurs propres règles. Avec un bail par chambre, chaque locataire ne doit que le montant prévu dans son contrat, calculé selon un critère précis, comme la surface privative. Si un colocataire part en cours d’année, relisez la clause de solidarité : elle peut le rendre redevable des charges jusqu’à l’arrivée d’un remplaçant, dans la limite fixée par la loi.

Quand et comment régler la TEOM au propriétaire ?

Tenir compte des provisions déjà versées

Avec des provisions, le locataire a déjà financé une partie de la TEOM au fil des échéances. La régularisation compare le total versé sur l’année aux charges réelles, taxe comprise : si le montant des provisions dépasse la dépense, le propriétaire rembourse l’écart ; dans le cas inverse, le locataire paie le complément. Exemple : 600 € de provisions pour 640 € de charges réelles, dont 240 € de TEOM, laissent 40 € à payer. Le propriétaire ne peut donc pas réclamer en plus la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en entier : la part couverte par les provisions est déjà réglée. Sans provisions, le paiement se fait en une fois, sur présentation de l’avis de taxe foncière, par tout moyen convenu.

Vérifier l’avis de taxe foncière et le décompte

Le décompte doit détailler les charges par nature et faire apparaître la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur sa propre ligne. Vous pouvez consulter l’avis de taxe foncière ou en demander une copie, limitée au besoin à sa première page et au tableau des cotisations : le propriétaire peut masquer les informations qui ne concernent pas le locataire. Je recommande de contrôler quatre points : l’année d’imposition, l’adresse du bien, le montant de la colonne TEOM hors frais de gestion, et l’absence d’autres taxes locales, comme la part communale de la taxe foncière.

Rapprochez ensuite la TEOM de la période régularisée. La taxe foncière se paie à l’automne, après réception de l’avis à la fin de l’été : une régularisation porte donc souvent sur la TEOM de l’exercice précédent, à condition que chaque cotisation ne soit comptée qu’une fois. Pour savoir si un montant est cohérent, comparez-le à la taxe foncière des années précédentes : une hausse marquée vient souvent d’un nouveau taux voté par la commune ou l’intercommunalité pour financer le service.

Régulariser les charges après le départ du logement

Quand la relation locative prend fin, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année en cours n’est souvent pas encore connue. Dans un immeuble collectif, le propriétaire peut garder jusqu’à 20 % du dépôt de garantie du locataire en attendant l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, puis il restitue le solde après leur approbation. Ailleurs, il établit le calcul de votre part de TEOM dès réception de l’avis de taxe foncière. Laissez-lui votre nouvelle adresse : sans elle, il ne pourra pas savoir où vous envoyer le décompte et un éventuel remboursement. Dans une commune en REOM, demandez aussi au service de collecte de fermer votre abonnement à la date d’effet de votre congé.

Quels délais encadrent une demande de remboursement tardive ?

Vérifier la prescription applicable au rappel de charges

Le propriétaire ne dispose pas d’un délai illimité pour réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe à trois ans la prescription des actions nées du bail. Pour les charges, la jurisprudence fait en principe courir ce délai à partir de la régularisation, date à laquelle le montant exact est connu. Passé ce délai de trois ans, le locataire peut refuser un rappel de TEOM ; un rappel qui couvre plusieurs exercices reste permis pour les exercices non prescrits.

La même règle joue dans l’autre sens : si vous avez eu à payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au-delà de votre période d’occupation, par exemple, vous disposez aussi de trois ans pour en obtenir le remboursement. Avant de régler un rappel, vérifiez à quel exercice se rattache chaque somme et conservez vos quittances et justificatifs de paiement : ils prouvent la TEOM déjà versée si le propriétaire se trompe dans ses comptes.

Demander un paiement échelonné lorsque la régularisation est tardive

Un rappel tardif de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, d’un montant élevé, peut déséquilibrer un budget. La loi prévoit un garde-fou : lorsque la régularisation n’a pas eu lieu avant la fin de l’année civile qui suit l’année d’exigibilité des charges, le locataire peut payer la somme due par douzième, sur simple demande. Ce paiement étalé sur douze échéances lui est acquis de plein droit : le propriétaire ne peut pas le refuser, pour la TEOM comme pour les autres charges. Exemple : des charges de 2024 régularisées en mars 2026 ouvrent droit à cet étalement. Formulez votre choix par écrit, par lettre recommandée ou courriel conservé.

Dans quels cas une exonération peut-elle réduire la somme due ?

Une exonération de TEOM profite au locataire par ricochet, puisque le propriétaire ne récupère que ce qu’il paie réellement. Sauf délibération contraire, le Code général des impôts exonère les locaux situés dans une partie de la commune où le service d’enlèvement des ordures ménagères ne fonctionne pas. D’autres exonérations visent surtout des biens professionnels, comme les usines. Si votre logement est exonéré, la taxe foncière du propriétaire ne comporte aucune TEOM et vous n’avez rien à rembourser à ce titre.

Le dégrèvement pour vacance, que le propriétaire réclame auprès des services des Finances publiques quand un logement destiné à la location reste inoccupé plus de trois mois, ne vous concerne pas : personne n’y habite alors. De même, un bailleur exonéré de taxe foncière en raison de son âge ou de ses revenus n’est pas forcément exonéré de TEOM. Dans le doute, fiez-vous à la ligne TEOM de son imposition plutôt qu’à la situation fiscale qu’il annonce : seule la cotisation réellement mise à sa charge vous est refacturée.

Comment contester une somme injustifiée auprès du bailleur ?

Demander les justificatifs et une correction par écrit

Si le montant réclamé vous semble injustifié, commencez par consulter les pièces : avis de taxe foncière, décompte, mode de répartition. Le moyen le plus sûr consiste ensuite à adresser au propriétaire, ou à son agence de gestion locative, une lettre recommandée avec accusé de réception qui liste les erreurs repérées : frais de gestion inclus dans la TEOM, calcul du prorata faussé, taxe non récupérable, exercice prescrit. Proposez le montant de TEOM corrigé et fixez un délai de réponse raisonnable. Continuez de régler vos échéances habituelles pendant ce temps : un impayé affaiblirait votre position. Pour la REOM, facturée à votre nom, la réclamation du locataire se fait auprès du service de collecte, pas du propriétaire.

Solliciter l’ADIL puis les recours adaptés au litige

L’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) répond gratuitement à vos questions et peut relire avec vous le décompte de TEOM et l’avis de taxe foncière. En cas de désaccord persistant, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite et compétente pour les litiges de charges locatives : elle réunit le locataire et le propriétaire et cherche un accord. Un conciliateur de justice peut jouer le même rôle. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire tranche ; pour un litige de 5 000 € au plus, une tentative de règlement amiable est en principe exigée avant de le saisir. Pour rédiger vos courriers, le site service-public.fr reste une source utile : il propose des modèles de lettres et des informations sur chaque démarche.