Diagnostic location immobilier : diagnostics immobiliers obligatoires et démarches du bailleur

Vous mettez un logement en location et craignez d’oublier un document ? Un dossier incomplet peut coûter cher. Voyons ce que couvre le diagnostic location immobilier : documents à réunir, classes DPE, validité, remise au locataire et coûts. À la clé : un bail signé en règle, sans mauvaise surprise. Commençons par la liste des diagnostics exigés.

Quels diagnostics immobiliers sont obligatoires pour la location ?

Le DPE pour évaluer la performance énergétique du logement

Tout bien immobilier mis en location comme résidence principale doit disposer d’un diagnostic de performance énergétique, quel que soit son âge. Le diagnostiqueur y estime la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, puis attribue au logement une classe de A à G. Depuis le 1er juillet 2021, ce DPE est opposable : le locataire peut se prévaloir de ses résultats contre le bailleur.

Le bailleur doit fournir ce document dès l’annonce : toute annonce immobilière de location affiche les étiquettes énergie et climat, qui figurent en première page du rapport, et une estimation des dépenses annuelles d’énergie. Depuis le 1er janvier 2026, un nouveau coefficient de conversion de l’électricité améliore souvent le résultat des logements équipés d’un chauffage électrique ; une attestation actualisée peut alors se télécharger sur le site de l’ADEME, sans nouvelle visite.

Le constat de risque d’exposition au plomb selon l’ancienneté

Le constat de risque d’exposition au plomb, ou CREP, s’impose pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, appartement ou maison. Le diagnostiqueur mesure, avec un appareil portable, la concentration en plomb des peintures et revêtements des parties privatives. Au-delà du seuil réglementaire de 1 mg/cm², il note l’état de conservation de chaque revêtement concerné.

Le bailleur doit annexer le CREP au bail, même s’il ne révèle aucun plomb. Lorsque des revêtements dégradés dépassent le seuil, il doit faire réaliser des travaux pour supprimer le danger avant la mise en location : un logement qui expose ses occupants au plomb n’est pas décent. Dans les parties communes d’un immeuble ancien, c’est le syndic qui fait établir un diagnostic distinct.

Les diagnostics gaz et électricité selon l’âge des installations

Deux diagnostics deviennent obligatoires lorsque l’installation intérieure de gaz ou d’électricité a plus de 15 ans. L’âge se compte depuis sa mise en service ou depuis le dernier certificat de conformité. Le diagnostiqueur vérifie l’état de l’installation intérieure sans rien démonter : tableau, prises, mise à la terre et protections d’un côté, tuyauteries, raccordements, appareils et ventilation de l’autre.

Ces deux états visent la sécurité des occupants : risque d’électrocution, d’incendie, d’intoxication au monoxyde de carbone ou d’explosion. Ils font partie du DDT depuis le 1er janvier 2018 pour tous les logements concernés. Une anomalie relevée par le diagnostic n’interdit pas de louer, mais le bailleur doit fournir un logement décent : faites corriger les défauts dangereux avant l’arrivée de l’occupant.

L’état des risques selon la localisation du logement

Héritier de l’ancien ERP, ce document informe le locataire des risques naturels, miniers ou technologiques qui touchent l’adresse : inondation, mouvement de terrain, risques sismiques, radon, recul du trait de côte ou pollution des sols. Il est exigé si la commune est couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques, ou si le logement est situé dans une zone de sismicité 2 à 5 ou à potentiel radon de niveau 3.

Le code de l’environnement, à son article L. 125-5, impose qu’il date de moins de six mois à la signature du bail. Le bailleur y joint, le cas échéant, la liste des sinistres indemnisés au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique. Pour savoir si votre adresse est concernée, le site Géorisques propose un service gratuit qui préremplit le document : il vous reste à le vérifier, à le dater et à le signer.

L’état des nuisances sonores aériennes dans les zones concernées

Depuis le 1er juin 2020, cet état, souvent appelé diagnostic bruit, rejoint le DDT lorsque le bien est situé dans une zone d’un plan d’exposition au bruit d’aérodrome. Ce plan, établi autour des aéroports, répartit les terrains en plusieurs zones selon l’intensité des nuisances liées au trafic aérien.

Le document précise la zone où se trouve le logement et indique où voir le plan d’exposition au bruit, en mairie ou en ligne. Le bailleur le remplit lui-même, à l’aide des données publiques, sans passer par un diagnostiqueur. Hors de ces zones, aucun diagnostic bruit n’est exigé.

Amiante : quels documents tenir à la disposition du locataire ?

L’obligation vise les logements d’un immeuble collectif d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le propriétaire fait réaliser un repérage de l’amiante dans les parties privatives, le dossier amiante parties privatives (DAPP). En location, ce diagnostic amiante ne s’annexe pas au bail : le bailleur le tient à la disposition du locataire, qui peut en obtenir copie sur demande.

Pour les parties communes, le syndic tient le dossier technique amiante (DTA), lui aussi consultable par les occupants. Contrairement à la vente, une maison individuelle louée n’a en principe aucun document amiante à fournir. Si le repérage trouve de l’amiante, le diagnostiqueur évalue l’état de conservation des matériaux : selon le résultat, une nouvelle évaluation dans les trois ans, une surveillance ou des travaux de retrait s’imposent.

Location vide, meublée ou saisonnière : quelles différences d’obligations ?

En location vide comme en location meublée à titre de résidence principale, bail mobilité compris, les mêmes diagnostics immobiliers s’appliquent : le dossier de diagnostic technique réunit le DPE, le CREP, les états des installations et les informations sur les risques et le bruit selon l’adresse du logement. La surface habitable, mesurée selon la loi Boutin, figure aussi dans le contrat de location ; en location vide, une surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle du bail ouvre droit à une baisse proportionnelle du loyer.

La location saisonnière d’un meublé de tourisme échappe au DDT, réservé aux logements loués pour l’habitation principale du locataire. Depuis la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, l’obligation évolue pourtant : la mairie peut exiger un DPE lors de la déclaration, avec un niveau minimal relevé par étapes jusqu’en 2034. L’information sur les risques reste, en principe, due à tout locataire.

Quelles classes DPE empêchent de louer et à quelles échéances ?

La loi Climat et résilience de 2021 a fait du diagnostic de performance énergétique un critère de décence énergétique : un logement trop énergivore devient non décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ni d’une reconduction tacite en France métropolitaine. Selon le calendrier actuel, les logements F suivront au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034.

Ces échéances ne mettent pas fin aux baux en cours : elles jouent à la signature, au renouvellement ou à la reconduction. Le locataire d’un logement non décent peut toutefois exiger des travaux, puis saisir le juge, qui peut réduire le loyer. Depuis août 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus augmenter, ni en cours de bail ni entre deux locataires. Avant de louer, vérifiez l’étiquette et chiffrez les travaux.

Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic ?

Les diagnostics immobiliers n’ont pas tous la même durée de vie, appréciée à la date de signature du bail. Un diagnostic encore valable se réutilise d’un bail à l’autre : inutile de refaire l’ensemble des diagnostics à chaque mise en location. Le tableau ci-dessous reprend les règles applicables en location, différentes de celles de la vente pour certains documents.

En cas de vente, les diagnostics suivants ont des durées plus courtes : trois ans pour les états des installations, un an pour un CREP positif. Côté DPE, ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, même s’ils affichent moins de dix ans.

Quand et comment remettre le dossier de diagnostic technique ?

Prévu par l’article 3-3 de la loi de 1989, le dossier de diagnostic technique, où sont regroupés les diagnostics, est annexé au bail lors de sa signature ou de son renouvellement. Le bailleur doit en remettre un exemplaire au locataire, sur papier ou sous forme dématérialisée, sauf si l’une des parties s’y oppose. Le DDT doit être complet le jour de la signature du bail : évitez de promettre un document pour plus tard.

L’information du futur locataire commence dès l’annonce : le bailleur y affiche les étiquettes du DPE et indique où trouver les informations sur les risques, notamment sur Géorisques. Lors de la première visite, il présente l’état des risques si le logement est concerné. Je recommande de préparer ces pièces avant les visites, pour que chaque candidat puisse tout voir avant de s’engager.

Quels documents réaliser soi-même ou confier à un diagnostiqueur certifié ?

Quatre diagnostics relèvent obligatoirement d’un diagnostiqueur immobilier certifié : le DPE, le CREP, le repérage amiante et les états des installations. Sa certification, délivrée par un organisme accrédité par le Cofrac, vaut domaine par domaine ; il doit aussi être assuré et indépendant du propriétaire. Pour savoir si un professionnel est en règle, vous pouvez consulter l’annuaire officiel sur le site du ministère : une recherche par nom ou par commune suffit.

Trois documents restent à votre portée. L’état des risques se remplit simplement grâce aux outils de Géorisques, et l’état des nuisances sonores aériennes reprend les informations disponibles en mairie. La surface habitable du logement peut aussi se mesurer soi-même, mais une erreur coûte cher en location vide : dans le doute, confiez ce mesurage au diagnostiqueur, qui l’effectue lors de sa visite des locaux.

Coût des diagnostics : qui paie et comment comparer les devis ?

Les diagnostics immobiliers de location sont à la charge du bailleur : leur coût ne peut pas être refacturé au locataire, ni ajouté aux frais d’agence. Les tarifs restent libres et varient selon la surface, l’âge du bâtiment, la ville et le nombre de diagnostics. À titre indicatif, comptez souvent de 150 à 400 € pour un appartement, davantage pour une maison ou un grand bien immobilier.

Pour comparer, prenez le temps de contacter au moins trois diagnostiqueurs et demandez des devis détaillés, diagnostic par diagnostic, sur le même périmètre. Vérifiez que le prix couvre le déplacement et l’ensemble des rapports, et méfiez-vous d’un tarif très bas, qui cache souvent une visite expédiée. Dans la plupart des cas, un pack groupé de diagnostics revient moins cher que des interventions séparées.

Diagnostics absents ou erronés : sanctions et recours du locataire

L’absence de l’un des diagnostics immobiliers obligatoires ne rend pas le bail nul, mais elle fragilise le bailleur. Sans état des risques, le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une baisse du loyer. Sans état de l’installation intérieure ou sans CREP, le propriétaire engage sa responsabilité si la sécurité des occupants est atteinte, et une publicité sans étiquettes DPE l’expose à une amende administrative.

Si un diagnostic se révèle faux ou réalisé par un professionnel non certifié, le locataire se retourne d’abord contre le bailleur, qui peut ensuite agir contre le diagnostiqueur et son assureur. Un DPE erroné qui sous-estime nettement les factures peut, par exemple, justifier des dommages et intérêts. En cas de désaccord, une mise en demeure par lettre recommandée, puis la commission départementale de conciliation, gratuite, règlent souvent le litige avant tout procès.