Quand il faut fixer le prix de son propre bien immobilier avant une vente, on a tendance dans un premier temps à comparer avec les autres biens du coin. Ce n’est pas un mauvais réflexe pour avoir une estimation grossière, mais cela montre vite ses limites étant donné que deux logements similaires en apparence peuvent se vendre à des montants sensiblement différents. Quels sont les critères qui entrent en jeu dans l’évaluation alors ? On vous présente ceux qui pèsent le plus dans la balance !
L’emplacement du bien
Imaginons que vous habitiez dans un lotissement situé à la périphérie de votre commune. Comme il s’agit d’un quartier résidentiel paisible, l’emplacement de la maison est loin d’être “mauvais” si vous nous permettez ce terme. Toutefois, s’il n’y a aucune école, commerce ou gare à proximité, votre secteur n’est certainement pas le plus demandé. Résultat : cela s’en ressent dans le prix de vente qui part à la baisse.
C’est aussi ce qui explique pourquoi un même appartement peut se vendre nettement plus cher à deux pas d’une station de métro que dans un quartier relativement isolé. Pour un propriétaire, c’est pourtant parfois difficile à entendre. D’où l’intérêt de demander une estimation immobilière gratuite pour obtenir un regard extérieur. Les professionnels sont en effet plus objectifs sur ce critère de l’emplacement qui est basé sur des données réelles et non sur un simple ressenti.
La surface habitable du logement
C’est le critère le plus facilement “chiffrable” puisque la surface habitable se mesure en m². Cela dit, vous auriez tort de ne jurer que là-dessus puisque les grands logements (plus de 150 m²) sont en réalité moins demandés. En effet, avec la hausse des coûts de l’énergie, les familles préfèrent les habitats moins énergivores. Et plus la superficie est importante, plus cela coûte en électricité de tout chauffer !
Ainsi, pour obtenir une estimation fiable, il faut aussi prendre en compte la demande pour votre type de bien. Parfois, la distribution des pièces peut tout changer : s’il y a des couloirs perdus, c’est forcément moins intéressant ! Évidemment, la présence d’un balcon ou d’une terrasse est toujours un plus, sans oublier lejardin et le garage.
L’état général du bien et les travaux de rénovation à prévoir
Enfin, il est évident qu’un logement ancien en bon état se vendra bien mieux qu’un autre qui nécessite des travaux pour devenir habitable. Rappelons qu’il faut mettre sur la table plusieurs milliers d’euros pour réparer une toiture, refaire l’installation électrique ou bien la plomberie.
Cela dit, la différence de prix entre un “bien en bon état” et un “bien délabré” est moindre qu’autrefois avec les nouveaux critères de performance énergétique. En effet, si vous vendez une maison de plus de 50 ans en excellent état, il faudra de toute façon effectuer des travaux de rénovation énergétique si son niveau d’isolation laisse à désirer. Si vous avez obtenu une lettre égale ou inférieure à E lors du diagnostic de performance énergétique, il faudra donc vous attendre à ce que les acheteurs négocient.
