Taxe ordures ménagères : qui paie, locataire ou propriétaire ? Guide complet en 2026

Vous êtes locataire et votre propriétaire vous réclame la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ? Je vous explique qui paie la TEOM, comment elle est calculée et quels sont vos droits en 2026.

Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, aussi appelée TEOM, est un impôt local qui finance la collecte et le traitement des déchets de votre commune. Elle apparaît sur l’avis de taxe foncière du propriétaire et concerne tous les logements, qu’ils soient occupés ou vacants. Son montant moyen atteint 144 euros par habitant en 2025, en hausse constante depuis plusieurs années.

La TEOM est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement, sans lien direct avec la quantité de déchets que vous produisez. À partir de 2026, certaines communes passent à la TEOMi (taxe incitative) qui intègre une part variable liée au volume de déchets réellement produit par chaque foyer.

TEOM ou REOM : quelle est la différence ?

La TEOM est un impôt calculé sur la valeur locative du logement, indépendamment de la consommation réelle de services. La REOM est une redevance calculée sur le service effectivement rendu, c’est-à-dire en fonction du volume de déchets collectés. Les deux systèmes ne peuvent pas coexister dans la même commune.

La REOM est payée directement par l’occupant du logement, donc par le locataire. Elle ne figure pas sur l’avis de taxe foncière et ne fait pas partie des charges locatives récupérables. Cette distinction est importante car elle change la personne redevable et le mode de calcul de la contribution.

Comment savoir quel système s’applique dans ma commune ?

Contactez le service des impôts locaux ou la mairie de votre commune pour connaître le système en vigueur. La grande majorité des communes françaises appliquent la TEOM. Votre avis de taxe foncière mentionne clairement la TEOM si votre commune l’a adoptée.

Les communes qui appliquent la REOM envoient des factures directement aux occupants des logements. Si vous recevez une facture de redevance d’ordures ménagères à votre nom, c’est que votre commune fonctionne avec la REOM. Dans ce cas, c’est à vous de payer directement.

Locataire ou propriétaire : qui est redevable de la TEOM ?

Le principe : le propriétaire paie la taxe

Le propriétaire est le redevable légal de la TEOM auprès de l’administration fiscale. C’est lui qui reçoit l’avis de taxe foncière sur lequel figure le montant de la TEOM. Il doit payer l’intégralité de la taxe aux services fiscaux, qu’il ait un locataire ou non.

Cette obligation ne peut pas être transférée au locataire. Même si le propriétaire récupère la TEOM via les charges locatives, il reste le seul interlocuteur de l’administration fiscale. Un locataire ne peut jamais être poursuivi directement par le fisc pour la TEOM.

La récupération de la TEOM par le propriétaire auprès du locataire

Le propriétaire bailleur peut récupérer le montant de la TEOM auprès de son locataire. Cette possibilité est prévue par le décret du 26 août 1987 qui liste les charges récupérables. La TEOM fait partie des charges locatives que le propriétaire peut légalement refacturer.

La récupération se fait via la régularisation annuelle des charges ou via les provisions pour charges mensuelles. Le propriétaire doit respecter la procédure légale et fournir les justificatifs nécessaires au locataire qui en fait la demande.

Ce que le propriétaire ne peut pas réclamer au locataire

Le propriétaire ne peut pas récupérer les frais de gestion prélevés par l’État sur l’avis de taxe foncière. Seule la ligne correspondant à la TEOM est récupérable. Les frais de rôle et de gestion restent intégralement à la charge du propriétaire.

Si la commune applique la TEOMi avec une part incitative, la part fixe et la part variable sont toutes deux récupérables. En revanche, les frais de gestion associés ne le sont pas. Le propriétaire doit faire un calcul précis pour ne refacturer que le montant exact de la taxe.

Comment le locataire paie-t-il la TEOM ?

La refacturation au locataire : mode d’emploi

Le propriétaire intègre la TEOM dans les provisions pour charges mensuelles versées par le locataire. Une régularisation annuelle ajuste le montant réellement dû. Le décompte de charges annuel détaille les dépenses récupérables, dont la TEOM, et compare avec les provisions versées.

Si les provisions sont supérieures au montant réel, le propriétaire rembourse la différence. Si elles sont inférieures, le locataire doit payer le complément. Ce mécanisme garantit que le locataire ne paie que ce qu’il doit réellement.

Les justificatifs à fournir au locataire

Le locataire a le droit de demander les justificatifs des charges récupérables. Le propriétaire doit pouvoir présenter l’avis de taxe foncière sur lequel figure le montant de la TEOM. Le locataire dispose d’un mois après l’envoi du décompte de charges pour consulter les pièces justificatives.

En cas de refus du propriétaire de fournir les justificatifs, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Ce recours gratuit permet de résoudre le litige sans passer par un tribunal. La transparence sur les charges est une obligation légale du bailleur.

Les cas où la refacturation est impossible

Le propriétaire ne peut pas récupérer la TEOM si le bail prévoit des charges forfaitaires sans régularisation. C’est souvent le cas des locations meublées avec un forfait de charges. Le bail doit mentionner explicitement que les charges sont récupérables au réel pour permettre la refacturation.

Si le propriétaire n’a pas réclamé la TEOM dans les trois ans suivant son paiement, il perd le droit de la récupérer. Ce délai de prescription protège le locataire contre les demandes rétroactives trop anciennes.

Calcul de la taxe d’ordures ménagères pour le locataire

L’assiette de la TEOM

La TEOM est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement, la même base que la taxe foncière. Un taux voté par la commune ou l’intercommunalité s’applique à cette base. Le locataire n’a pas d’influence sur le montant de la taxe qui dépend uniquement de la valeur du logement et du taux local.

La révision des valeurs locatives cadastrales peut entraîner des variations du montant d’une année sur l’autre. Les communes ajustent aussi leur taux en fonction de leurs besoins de financement du service de collecte des déchets.

Les frais de gestion

L’État prélève des frais de gestion sur le montant de la TEOM pour le recouvrement de la taxe. Ces frais représentent environ 8 % du montant de la TEOM. Ils ne sont pas récupérables auprès du locataire et restent intégralement à la charge du propriétaire.

Sur l’avis de taxe foncière, les frais de gestion apparaissent sur une ligne distincte de la TEOM. Le propriétaire doit bien distinguer les deux montants lors du décompte de charges pour ne pas surfacturer le locataire.

Le montant récupérable sur le locataire

Le montant récupérable correspond strictement à la ligne TEOM de l’avis de taxe foncière, hors frais de gestion. Si le logement est en copropriété, la TEOM peut être répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes. Le propriétaire ne peut récupérer que la quote-part correspondant au logement loué.

Pour un logement individuel, le montant récupérable est le montant total de la TEOM figurant sur l’avis. Pour un immeuble en copropriété, le syndic effectue la répartition entre les lots.

Exemple chiffré de récupération de la TEOM

Prenons un logement dont l’avis de taxe foncière indique une TEOM de 250 euros et des frais de gestion de 20 euros. Le propriétaire peut récupérer 250 euros auprès du locataire. Les 20 euros de frais de gestion restent à sa charge.

Si le locataire paie des provisions mensuelles de 25 euros pour les charges, soit 300 euros par an, et que le total des charges récupérables (incluant la TEOM) s’élève à 280 euros, le propriétaire devra rembourser 20 euros au locataire lors de la régularisation.

Cas particuliers : prorata, forfait et colocation

Départ ou arrivée d’un locataire en cours d’année

Quand un locataire arrive ou quitte le logement en cours d’année, la TEOM est calculée au prorata de la durée d’occupation. Le propriétaire répartit le montant entre l’ancien et le nouveau locataire. Le calcul se fait au jour près pour chaque période d’occupation.

Si le logement reste vacant entre deux locataires, le propriétaire supporte la TEOM pendant cette période. Il ne peut pas la refacturer au locataire précédent ni au locataire suivant pour la période de vacance.

Bail meublé avec charges au forfait

Dans un bail meublé avec des charges au forfait, le propriétaire ne peut pas récupérer la TEOM séparément. Le forfait couvre l’ensemble des charges sans possibilité de régularisation. Le montant du forfait doit être cohérent avec les charges réelles, TEOM incluse.

Si vous signez un bail meublé, vérifiez si les charges sont au forfait ou au réel. En charges au réel, la TEOM est récupérable comme dans un bail classique. Cette distinction impacte directement votre budget annuel.

Colocation

En colocation, la TEOM est récupérée globalement pour le logement. Le propriétaire ne fait pas de répartition entre les colocataires. C’est aux colocataires de se répartir le montant entre eux selon leur accord interne.

Si un colocataire quitte le logement en cours d’année, le décompte de charges se fait au prorata de sa présence. Les colocataires restants assument la totalité de la TEOM à partir de son départ.

Logement situé dans une commune avec REOM

Dans les communes qui appliquent la REOM, le locataire paie directement la redevance sans passer par le propriétaire. La REOM n’apparaît pas sur la taxe foncière et ne fait pas partie des charges locatives. Le montant dépend du volume de déchets collectés et du nombre d’occupants du logement.

La REOM est facturée par la commune ou l’intercommunalité directement à l’occupant. En cas de déménagement, prévenez le service concerné pour éviter de continuer à payer après votre départ.

Exonérations de TEOM : qui peut en bénéficier ?

Conditions d’exonération pour les propriétaires-bailleurs

Un propriétaire peut demander une décharge de TEOM si son logement est vacant depuis plus de trois mois consécutifs. La vacance doit concerner le logement entier et être involontaire. La demande se fait auprès du centre des impôts fonciers dont dépend le logement.

Les logements destinés à la location mais inoccupés pour travaux de rénovation peuvent aussi bénéficier d’une exonération temporaire. Le propriétaire doit prouver que le logement n’est pas habitable pendant la période de vacance.

Cas d’exonération pour le locataire

Le locataire ne peut pas demander directement une exonération de TEOM puisqu’il n’est pas le redevable légal. Seul le propriétaire peut faire cette démarche auprès de l’administration fiscale. Si le propriétaire obtient une exonération, il ne peut logiquement pas récupérer la TEOM auprès du locataire.

En revanche, le locataire peut contester le montant de la TEOM refacturée s’il estime qu’il ne correspond pas au montant réel. La demande de justificatifs permet de vérifier que le propriétaire ne surfacture pas les charges.

Contester la taxe d’ordures ménagères : procédure et recours

Si vous estimez que la TEOM qui vous est refacturée est incorrecte, commencez par demander les justificatifs à votre propriétaire. Comparez le montant réclamé avec la ligne TEOM de l’avis de taxe foncière. Tout écart doit être signalé par courrier recommandé au propriétaire avec une demande de correction.

En cas de désaccord persistant, saisissez la commission départementale de conciliation. Ce recours gratuit permet de trouver une solution amiable. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire peut trancher le litige. Les frais de justice peuvent être mis à la charge du propriétaire s’il est en tort.

Bonnes pratiques pour éviter les litiges TEOM entre propriétaire et locataire

Rédigez le bail avec une clause claire sur la récupération de la TEOM et des charges locatives. Le propriétaire doit conserver les avis de taxe foncière pendant au moins trois ans pour justifier les montants réclamés. Un décompte de charges annuel détaillé prévient les contestations et maintient la confiance entre les parties.

Le locataire gagne à vérifier chaque année le montant de la TEOM sur le décompte de charges. Une vigilance régulière évite les surprises et les arriérés importants. En cas de doute, n’hésitez pas à demander une copie de l’avis de taxe foncière à votre propriétaire.