Loi SRU copropriété : les obligations et leurs évolutions

Votre syndic cite la loi SRU, copropriété oblige, mais savez-vous ce qu’elle impose vraiment ? Voyons ses apports, de la gestion financière à la vente d’un lot, et les réformes qui ont suivi. À la clé : des décisions mieux comprises en assemblée générale. Commençons par la portée de ce texte.

Que change la loi SRU pour les copropriétés ?

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a été adoptée le 13 décembre 2000. Son objectif dépasse largement la copropriété. En matière d’urbanisme, elle remplace le plan d’occupation des sols par le plan local d’urbanisme (PLU), qui découpe le territoire en zones, revoit l’ensemble des documents d’urbanisme et lance une politique de renouvellement urbain. Son article 55, cœur du volet solidarité, impose un quota de logements sociaux aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comptant une commune de plus de 15 000 habitants, au nom de la mixité sociale.

Ce quota, comme le volet urbanisme et les opérations de renouvellement urbain, vise les communes, pas les immeubles : le syndicat des copropriétaires n’a aucune obligation de logements sociaux à remplir. Pour la copropriété, la loi SRU agit ailleurs : elle a apporté de nombreuses modifications au droit immobilier, à commencer par la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut des immeubles divisés en lots, et des décrets d’application en ont précisé la mise en œuvre. Gestion financière, recouvrement des charges, règles de majorité, suivi de l’immeuble, information de l’acheteur : une grande part du fonctionnement actuel des copropriétés vient de ces mesures.

Budget, comptes et charges : les règles de gestion financière

Le budget prévisionnel et les appels de provisions

Avant la loi SRU, chaque copropriété appelait l’argent selon ses habitudes, souvent sans vision d’ensemble des dépenses. L’article 14-1 qu’elle a inséré dans la loi de 1965 impose désormais aux copropriétaires de voter chaque année un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs. L’assemblée générale (AG) qui l’adopte se réunit dans les six mois suivant la clôture de l’exercice précédent.

Les copropriétaires versent ensuite des provisions égales au quart du montant voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf si l’AG fixe un autre rythme. La loi SRU prévoit aussi pour le syndicat une comptabilité propre, précisée par le décret du 14 mars 2005 : elle distingue les charges courantes des opérations exceptionnelles et permet de comparer le réalisé au prévisionnel lors de l’approbation des comptes.

Les dépenses de travaux hors budget prévisionnel

Les gros chantiers ne passent pas par ce prévisionnel. L’article 14-2, également issu de la loi SRU, renvoie à un décret la définition des dépenses exclues : travaux de conservation ou d’entretien des parties communes autres que la maintenance, travaux d’amélioration, études techniques ou diagnostics. Chaque opération fait l’objet d’un vote distinct, sur la base de devis comparés, puis d’appels de fonds spécifiques aux échéances décidées par l’assemblée générale.

Depuis la loi ALUR, ces dépenses s’appuient en outre sur un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle d’au moins 5 % du montant des dépenses courantes votées, sauf exceptions. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 l’a lié au plan pluriannuel de travaux : la cotisation ne peut alors descendre sous 2,5 % du montant des opérations qu’il programme. Les sommes versées par les copropriétaires restent attachées au lot et ne sont pas remboursées au vendeur en cas de vente.

Le compte bancaire séparé et l’évolution des dispenses

Parmi les mesures de protection des fonds, la loi SRU a renforcé l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, distinct de celui du syndic, sous peine de nullité de son mandat. Elle laissait toutefois l’AG dispenser un syndic professionnel de cette ouverture, à la majorité de l’article 25 : l’argent rejoignait alors le compte unique du cabinet immobilier, avec un risque réel en cas de défaillance de celui-ci.

La loi ALUR a supprimé en 2014 cette dispense prévue par la loi SRU : toutes les copropriétés devaient alors disposer de leur propre compte bancaire. L’ordonnance du 30 octobre 2019 l’a rétablie dans les copropriétés de petite taille, de 15 lots à usage de logement, de bureaux ou de commerces au plus, gérées par un syndic professionnel : l’AG peut y accepter un compte unique, à condition que les sommes de chaque copropriété y soient individualisées. Cherchez donc à savoir quel régime est en vigueur chez vous, surtout avant le renouvellement du contrat de syndic.

Le recouvrement des charges impayées et ses conditions

Un copropriétaire qui ne paie pas ses provisions pèse sur la trésorerie de tous les copropriétaires, contraints à une forme de solidarité forcée. La loi SRU a donc créé l’article 19-2 de la loi de 1965 : lorsqu’une provision trimestrielle reste impayée à sa date d’exigibilité, le syndic adresse une mise en demeure. Restée sans effet plus de 30 jours, elle rend immédiatement exigibles les autres provisions de l’exercice, et le syndic peut saisir le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond.

La loi SRU a aussi ajouté l’article 10-1, qui met à la charge du seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement : mise en demeure, relance, prise d’hypothèque. La copropriété dispose en outre d’un privilège immobilier spécial sur le prix de vente du lot. À l’inverse, le copropriétaire qui conteste une décision ne peut pas suspendre ses paiements : il doit attaquer la résolution en justice dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, tout en continuant de régler ses charges.

Règlement et assemblée générale : les changements pour les décisions

L’adaptation du règlement prévue par l’ancien article 49

Beaucoup de règlements anciens contenaient des clauses devenues contraires à la loi au fil des réformes, donc réputées non écrites, sans que le texte soit corrigé. L’article 49, créé par la loi SRU, a permis aux copropriétaires d’adopter en AG, à la majorité simple de l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. Le syndic fait ensuite publier le règlement modifié au fichier immobilier.

Ce raccourci de la loi SRU ne sert qu’aux mises en conformité : il ne permet pas de changer la répartition des charges ni la destination de l’immeuble, qui exigent des majorités plus fortes, voire l’unanimité. La loi ELAN de 2018 a ensuite imposé de nouvelles dispositions sur les parties communes spéciales et à jouissance privative, que les copropriétés devaient inscrire dans leur règlement de copropriété dans un délai de trois ans. Depuis l’ordonnance de 2019, cet article a disparu : la faculté d’adaptation figure désormais parmi les décisions prises à la majorité simple, dans la loi du 10 juillet 1965.

Les règles de majorité et les passerelles de vote

La loi de 1965 distingue plusieurs majorités. Celle de l’article 24, calculée sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, régit la gestion courante. Celle de l’article 25, la majorité des voix de tous les copropriétaires, vise par exemple la désignation du syndic ou certains travaux ; celle de l’article 26, plus exigeante, concerne notamment les décisions qui touchent au règlement de copropriété. Avant la loi SRU, un projet qui manquait la majorité absolue devait souvent attendre une nouvelle AG, faute de participants en nombre suffisant.

La loi SRU a créé la passerelle de l’article 25-1 : si le projet n’obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même AG procède immédiatement à un second vote, à la majorité simple. Ce second vote est devenu automatique en 2014. La loi ELAN a ajouté en 2018 une passerelle comparable à l’article 26-1 : quand la double majorité manque mais que le projet réunit la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, détenant au moins le tiers des voix, un nouveau vote a lieu à la majorité de l’article 25.

Entretien et suivi technique : les mesures concernant l’immeuble

Le carnet d’entretien : contenu, mise à jour et consultation

Le carnet d’entretien existait avant la loi SRU, mais son contenu minimal a été fixé par un décret du 30 mai 2001 : le syndic doit l’établir et le tenir à jour. On y trouve l’adresse de l’immeuble, l’identité du syndic, les références des contrats d’assurance et des contrats d’entretien des équipements communs, l’année des grands travaux réalisés et, s’il existe, l’échéancier du plan pluriannuel de travaux.

Les copropriétaires peuvent le consulter auprès du syndic, et tout candidat à l’achat d’un lot peut, à sa demande, en prendre connaissance. L’AG peut décider d’y ajouter des informations utiles, comme les diagnostics déjà réalisés ou les sinistres survenus. Le document fait aussi partie des pièces que l’espace en ligne sécurisé de la copropriété doit contenir : consultez-le avant chaque assemblée générale qui vote un chantier.

L’individualisation des contrats d’eau et les compteurs individuels

La loi SRU a ouvert la possibilité d’individualiser les contrats de fourniture d’eau dans les immeubles collectifs d’habitation. L’individualisation permet à chaque occupant de signer son propre contrat avec le service des eaux et de payer sa consommation réelle, au lieu de la voir répartie dans les charges générales. La demande d’individualisation émane du propriétaire de l’immeuble, donc, dans le cas d’une copropriété, de l’ensemble des copropriétaires après un vote en AG.

Le distributeur indique d’abord les mises en conformité nécessaires et les frais d’étude ; l’AG vote ensuite la réalisation des aménagements, à la majorité absolue prévue par le texte d’origine de la loi SRU. La pose de compteurs individuels accessibles pour chaque logement constitue souvent la principale dépense. Le décret d’application du 28 avril 2003 encadre cette procédure. Une fois l’individualisation en place, le syndic ne répartit plus que la consommation des parties communes, mesurée par différence avec le compteur général.

Du diagnostic préalable à la mise en copropriété au DTG

La loi SRU a créé l’obligation d’un diagnostic technique avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans, par exemple lorsqu’un investisseur immobilier divise un immeuble ancien en appartements. Ce diagnostic décrivait l’état apparent de la solidité du clos et du couvert, des canalisations collectives et des équipements communs et de sécurité ; il devait être remis à chaque acheteur, qui connaissait ainsi l’état réel du bâtiment avant de s’engager.

La réforme de 2014 a remplacé ce diagnostic de la loi SRU par le diagnostic technique global (DTG), obligatoire pour la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, et que l’AG peut commander dans une copropriété existante. Il analyse l’état des parties communes, la situation au regard des obligations légales, les améliorations possibles et la performance énergétique, puis chiffre les interventions nécessaires sur dix ans. La loi Climat et résilience a ensuite imposé aux copropriétés de plus de quinze ans un projet de plan pluriannuel de travaux, selon un calendrier étalé en fonction du nombre de lots et achevé le 1er janvier 2025 pour les plus petites.

Vente d’un lot : les droits et obligations des parties

La répartition des charges et travaux entre vendeur et acquéreur

Lors de la vente d’un lot, la loi SRU et son décret d’application du 27 mai 2004 ont mis fin à de nombreux litiges en clarifiant qui paie quoi, règles aujourd’hui reprises dans le décret du 17 mars 1967. La provision trimestrielle exigible au moment du transfert de propriété incombe au vendeur, tandis que les appels pour dépenses exceptionnelles sont dus par celui qui est copropriétaire au moment où ils deviennent exigibles. Le solde révélé par l’approbation des comptes revient à celui qui est copropriétaire à cette date.

Ce partage voulu par la loi SRU n’empêche pas vendeur et acquéreur de convenir d’une autre répartition dans l’acte, mais cet accord n’engage pas la copropriété : le syndic réclame toujours les sommes au copropriétaire en titre. Pour des travaux votés avant la vente mais appelés après, prévoyez donc une clause claire dans le compromis. Le syndic remet aussi au notaire un état daté, qui récapitule les sommes dues, les provisions appelées et les éventuels impayés ; ses frais, à la charge du vendeur, sont plafonnés à 380 euros TTC depuis 2020.

L’information de l’acquéreur et l’évolution du délai de rétractation

La loi SRU a aussi inscrit dans le Code de la construction et de l’habitation un délai de rétractation de sept jours au profit de l’acheteur particulier d’un logement, après la signature de l’avant-contrat et sans justification. La loi Macron du 6 août 2015 l’a porté à dix jours. Ce délai court à partir du lendemain de la notification de l’acte par lettre recommandée, ou de sa remise en main propre par l’agent immobilier ou le notaire.

Depuis la loi de 2014, l’avant-contrat d’un logement en copropriété doit aussi être accompagné de nombreux documents : règlement de copropriété, procès-verbaux des AG des trois dernières années, fiche synthétique, charges courantes et hors prévisionnel payées par le vendeur sur les deux exercices précédents, sommes restant dues, carnet d’entretien et montant du fonds de travaux. Si ces informations manquent, le délai de rétractation ne court qu’à compter de leur remise à l’acquéreur.

Comment vérifier les obligations applicables à votre copropriété ?

Distinguer les apports de la SRU des réformes ultérieures

Beaucoup de règles attribuées à la loi SRU du 13 décembre 2000 viennent en réalité de lois plus récentes. La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis en place l’immatriculation au registre national des copropriétés, le fonds de travaux, la fiche synthétique et le DTG, et supprimé la dispense de compte séparé. La loi ELAN de 2018 a ouvert le vote par correspondance et la participation à distance aux AG, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a réécrit une large part du droit de la copropriété, et la loi Climat et résilience de 2021 a ajouté la programmation des rénovations sur dix ans.

Pour savoir d’où vient une règle, posez-vous une question simple : est-ce une disposition d’origine de la loi SRU, encore en vigueur telle quelle, ou un ajout plus récent ? La version consolidée de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance indique, sous chaque article, la loi qui l’a créé ou modifié en dernier. Les volets solidarité et renouvellement urbain, logements sociaux et urbanisme en tête, concernent les communes et non votre immeuble : le taux de 20 %, porté à 25 % par la loi Duflot de 2013 sauf dans les zones où la demande de logements est moins forte, reste sans effet sur vos charges.

Les documents et décisions à contrôler avec le syndic

Pour savoir si votre copropriété respecte les obligations issues de la loi SRU et des réformes suivantes, commencez par les pièces que le syndic doit tenir à votre disposition : règlement de copropriété à jour, contrat de syndic, procès-verbaux des dernières AG, comptes approuvés et attestation bancaire au nom du syndicat, ou décision de dispense votée en AG. Vérifiez aussi l’immatriculation au registre national, le montant du fonds de travaux et l’existence d’un DTG ou d’une programmation des travaux sur dix ans.

Préparez ensuite vos questions avant l’assemblée générale : le syndic doit pouvoir expliquer pourquoi un appel de fonds dépasse le prévisionnel, comment les devis ont été mis en concurrence ou où en est le chantier en cours. S’il tarde à répondre, passez par le conseil syndical, élu parmi les copropriétaires, qui peut consulter toutes les pièces de la gestion. En cas de doute, je recommande de solliciter l’ADIL de votre département : ses juristes renseignent gratuitement sur le droit immobilier et la copropriété.