Vous envisagez de revendre un bien en LMNP et vous voulez comprendre le calcul de la plus-value ? Je vous explique la fiscalité applicable, les abattements pour durée de détention et les changements introduits par la réforme de 2025.
📌 A retenir
- Réintégration des amortissements : depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente.
- Abattements progressifs : la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Taux d’imposition : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette.
- Exonérations possibles : les résidences étudiantes et les EHPAD bénéficient d’exemptions dans certaines conditions.
- Calcul précis indispensable : la formule intègre désormais le prix de cession, le prix d’acquisition, les frais, les travaux et les amortissements.
Comprendre la plus-value LMNP à la revente
Qu’est-ce que la plus-value immobilière en LMNP ?
La plus-value immobilière en LMNP correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien exploité en location meublée non professionnelle. Cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lors de la cession du bien. Le régime fiscal des plus-values des particuliers s’applique aux LMNP, contrairement aux LMP qui relèvent du régime professionnel.
Comment se calcule la plus-value brute ?
La plus-value brute se calcule en soustrayant le prix d’acquisition du prix de cession. Le prix d’acquisition inclut le prix d’achat majoré des frais d’acquisition (frais de notaire) et du coût des travaux réalisés. Depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent minorer le prix d’acquisition et augmentent donc la plus-value imposable.
Prix de cession et prix d’acquisition : les fondamentaux
Le prix de cession correspond au prix de vente mentionné dans l’acte notarié, diminué des frais de cession (diagnostics, commissions d’agence à la charge du vendeur). Le prix d’acquisition correspond au prix d’achat majoré des frais de notaire réels ou d’un forfait de 7,5 %. Les travaux de construction ou d’amélioration peuvent être ajoutés au prix d’acquisition sur justificatifs ou au forfait de 15 % après 5 ans de détention.
Le calcul de la plus-value imposable en LMNP
La formule officielle du calcul
La formule de calcul de la plus-value en LMNP est la suivante : prix de cession moins (prix d’acquisition plus frais d’acquisition plus travaux moins amortissements déduits). Les amortissements pratiqués sur le bien immobilier (hors mobilier) sont désormais réintégrés dans le calcul. Cette réintégration augmente mécaniquement le montant de la plus-value imposable par rapport à l’ancien régime.
Les abattements pour durée de détention
Des abattements progressifs s’appliquent sur la plus-value brute en fonction de la durée de détention du bien. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement atteint 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année pour une exonération totale. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année et 9 % par an de la 23e à la 30e année.
Tableau récapitulatif des abattements LMNP (2026)
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
L’impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux
La plus-value nette après abattements est soumise à un taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % sur la plus-value nette après abattement spécifique. Le taux global d’imposition atteint donc 36,2 % sur la plus-value nette avant application des abattements pour durée de détention.
La réforme de la plus-value LMNP en 2025 : ce qui change
Réintégration des amortissements : le coeur de la réforme
La loi de finances 2025 impose désormais la réintégration des amortissements comptabilisés sur le bien immobilier dans le calcul de la plus-value. Avant cette réforme, les amortissements déduits des revenus locatifs n’avaient aucun impact sur la plus-value à la revente. Ce double avantage fiscal disparaît et rapproche le régime LMNP du régime LMP en matière de taxation des plus-values.
Harmonisation avec le régime LMP
La réforme vise à réduire l’écart fiscal entre les statuts LMNP et LMP. Les loueurs en meublé professionnel intégraient déjà les amortissements dans le calcul de leur plus-value. Cette harmonisation met fin à un avantage jugé excessif par le législateur pour les investisseurs en location meublée non professionnelle.
Exceptions et cas particuliers de la réforme
Les amortissements pratiqués sur le mobilier et les équipements ne sont pas concernés par la réintégration. Les résidences étudiantes, les EHPAD et les résidences de tourisme classées bénéficient d’exemptions sous certaines conditions. Les biens acquis avant la réforme sont aussi concernés car la mesure s’applique de manière rétroactive aux amortissements déjà pratiqués.
Date d’entrée en vigueur du nouveau régime
La réforme s’applique aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2025. Tous les amortissements déduits depuis le début de l’exploitation du bien sont pris en compte dans le calcul. Les investisseurs qui envisageaient une revente doivent recalculer leur plus-value estimée en tenant compte de cette nouvelle règle.
Exonération de la plus-value LMNP : les cas possibles
Conditions pour bénéficier de l’exonération
L’exonération totale de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention du bien. L’exonération des prélèvements sociaux nécessite 30 ans de détention. La durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition mentionnée dans l’acte notarié.
Durée de détention et stabilité du régime fiscal
La durée de détention est le facteur principal pour réduire la plus-value imposable. Les abattements progressifs récompensent les investisseurs qui conservent leur bien sur le long terme. Un investissement conservé plus de 22 ans ne génère aucun impôt sur le revenu lors de la revente, seuls les prélèvements sociaux restent dus.
Nature du bien et délai après cessation d’activité
La nature du bien influence les possibilités d’exonération. Les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme) bénéficient de régimes spécifiques selon leur classement. La cessation de l’activité LMNP avant la vente ne remet pas en cause le régime des plus-values des particuliers si les conditions sont respectées.
Exemples concrets de calcul de plus-value LMNP
Calcul avant la réforme 2025
Un bien acheté 200 000 euros et revendu 280 000 euros après 10 ans de détention générait une plus-value brute de 80 000 euros. Les amortissements de 50 000 euros pratiqués pendant la location n’entraient pas dans le calcul. L’abattement pour durée de détention de 30 % (5 ans x 6 %) réduisait la plus-value imposable à 56 000 euros au titre de l’impôt sur le revenu.
Calcul après la réforme 2025
Avec la réforme, le même bien génère une plus-value brute de 130 000 euros car les 50 000 euros d’amortissements sont réintégrés. Après le même abattement de 30 %, la plus-value imposable passe à 91 000 euros. L’impact fiscal est significatif avec un surcoût d’environ 6 650 euros d’impôt sur le revenu et 6 020 euros de prélèvements sociaux supplémentaires.
Questions fréquentes sur la plus-value LMNP
Comment éviter de payer la plus-value ?
Conservez votre bien au moins 22 ans pour l’exonération d’impôt sur le revenu et 30 ans pour l’exonération totale incluant les prélèvements sociaux.
Que faire en cas de moins-value ?
Une moins-value immobilière en LMNP ne peut pas être imputée sur d’autres revenus ni reportée sur les années suivantes. Elle est définitivement perdue.
Comment déclarer la plus-value LMNP ?
Le notaire calcule et prélève l’impôt sur la plus-value lors de la vente. Vous devez aussi reporter le montant sur votre déclaration de revenus annuelle.
LMNP ou LMP : faut-il changer de statut suite à la réforme ?
Le passage en LMP offre des avantages en matière d’imputation des déficits mais soumet la plus-value au régime professionnel. Consultez un expert-comptable.
